Sektor nieruchomości mieszkaniowych pozostawał zrównoważony. Osłabiły się notowane poprzednio symptomy napięć. Zmniejszyła się liczba mieszkań oczekujących na sprzedaż oraz skrócił się czas ich sprzedaży. Podobnie jak w poprzednim kwartale na rynku nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza biurowych i handlowo-usługowych, obserwowano pogłębiającą się nierównowagę pomiędzy popytem na przestrzeń a zwiększającą się podażą, wynikającą z realizacji nowych projektów inwestycyjnych. Skutkowało to rosnącą stopą pustostanów.

Ceny transakcyjne m kw. mieszkań na rynkach pierwotnych i wtórnych 15 największych miast wykazywały stabilizację. W Warszawie odnotowano niewielką obniżkę cen na rynku pierwotnym, związaną ze sprzedażą większej liczby mieszkań spełniających wymagania programu dopłat MDM2. We wszystkich analizowanych miastach ceny na rynku pierwotnym są wyższe niż na rynku wtórnym. Realne średnie ceny transakcyjne m kw. mieszkania (deflowane CPI) wykazywały niewielki wzrost zarówno w segmencie rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Ceny hedoniczne3 na rynku wtórnym w Warszawie były stabilne, co oznacza, że ceny porównywalnych mieszkań nie uległy zmianie. W poprzednich latach w Warszawie ceny hedoniczne spadały wolniej niż średnie ceny transakcyjne, czyli spadek cen powodowany był sprzedażą większej liczby mieszkań o niższej jakości (np. słabszej lokalizacji, o gorszym stanie technicznym). Na pozostałych rynkach notowano stabilizację cen hedonicznych. Czynsze najmu w Warszawie były stabilne, natomiast w pozostałych dużych miastach wykazywały niewielki wzrost.

Dostępności kredytów oraz mieszkań nieco wzrosły na co wpłynęły stabilne ceny nieruchomości, niższe stopy procentowe kredytów mieszkaniowych oraz wzrost dochodów nominalnych w połączeniu z notowaną od lipca ub.r. deflacją CPI. Średnia dostępność mieszkania w największych miastach utrzymała się na poziomie 0,83 m kw. za przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw, tj. była większa o 0,34 m kw. względem minimum z III kw. 2007 r.

Inwestycja mieszkaniowa bez kosztów transakcyjnych nadal jest krótkookresowo opłacalna. Rentowność inwestycji mieszkaniowej jest wyższa niż 10 letnich obligacji skarbowych a także wyższa niż oprocentowanie depozytów, oraz zbliżona do uzyskiwanej a rynku nieruchomości komercyjnych. Nadal też relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu.

Akcja kredytowa banków była stabilna. Stan zadłużenia gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych nadal rósł, co było konsekwencją wypłat kredytów złotowych. W strukturze walutowej portfeli banków systematycznie spada udział kredytów ominowanych w walutach obcych (w wyrażeniu walutowym), co jest zjawiskiem korzystnym z punktu widzenia stabilności finansowej i makroekonomicznej. Jest to wynikiem zarówno zaprzestania udzielania tych kredytów, regularnych spłat, jak również kracającej się zapadalności (wcześniejsze spłaty i refinansowanie). Po uwzględnieniu sprzedaży firmom windykacyjnym wierzytelności o obniżonej jakości relacja kredytów mieszkaniowych zagrożonych do kredytów ogółem wynosi 3,1%.

Utrzymuje się wysoka rentowność mieszkaniowych projektów inwestycyjnych. Jest to związane z korzystną dla deweloperów relacją cen mieszkań do spadających od kilku lat kosztów materiałów i robót budowlanych. Dane finansowe firm deweloperskich skazują jednak z reguły na niską rentowność ich działalności, co znajduje także odzwierciedlenie w notowaniach giełdowych największych spółek z branży. Szacowana rentowność projektów deweloperskich w budownictwie mieszkaniowym utrzymuje się jednakże na dobrym poziomie, co potwierdza rozpoczynanie i wprowadzanie na rynek kolejnych nowych projektów inwestycyjnych. Kolejny kwartał zmalała liczba bankructw w branży deweloperskiej.

Rośnie liczba kontraktów na budowę nowych mieszkań oraz liczba mieszkań, których produkcja jest w toku. Jest to konsekwencją wcześniej rozpoczętych projektów. Wysokie marże zysku i stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych powodują, że rośnie liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań (w 2014 r. o 18,1 tys. więcej niż w ub. r.) oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (w 2014 r. o 20,7 tys. więcej niż w 2013 r.).

Zapas niesprzedanych mieszkań zmniejszył się po wzrostach w poprzednich kwartałach 2014 r. Podaż nowych mieszkań ponownie była absorbowana przez rynek dzięki wzrostowi popytu. Wzrostowi popytu sprzyjały obniżki stóp procentowych NBP, ompensując podwyżkę wkładu własnego wymaganego przy kredycie mieszkaniowym. W konsekwencji wskaźnik czasu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym zaczął ponownie maleć.

Odnotowujemy cykliczny wzrost liczby mieszkań oddawanych do użytkowania. Deweloperzy w dalszym ciągu dobrze dopasowują strukturę wielkości mieszkań do popytu, w odróżnieniu od rynku wtórnego, gdzie podaż wynika ze struktury zasobu.

Limity maksymalnych cen m kw. mieszkań dopuszczonych do rządowego programu subsydiów MDM zostały podniesione w części dużych miast (tylko w odniesieniu do Gdańska limit ten uległ obniżeniu). Nowe limity podniosły szacunek rocznej stopy zwrotu z rojektów deweloperskich sprzedawanych w ramach tego programu z 10% do 11% w przypadku Krakowa, z 11% do 13% dla Wrocławia i z 14% do 16% w przypadku Warszawy, natomiast w przypadku Gdańska obniżyły ją z 17% do 15%.

Na rynku nieruchomości komercyjnych obserwowano dalszy powolny spadek wartości nieruchomości, co było odzwierciedlane w obniżających się wycenach udziałów w zamkniętych funduszach inwestycyjnych lokujących środki w nieruchomości komercyjne Polsce. Systematycznie notuje się rosnącą stopę pustostanów na warszawskim rynku biurowym, która wynosi prawie 15%. Deweloperzy budują wciąż nowe budynki biurowe, pomimo że popyt na nie pozostaje stabilny.

Pełen raport.

Źródło: NBP